В 2025 году, по официальным данным, Бали посетило рекордное количество иностранных туристов – более 7 миллионов человек. А десятки тысяч экспатов и «цифровых кочевников» из разных стран выбрали этот индонезийский остров в качестве своего второго дома или временного тропического «офиса».
Традиционно Бали пользуется большой популярностью у путешественников из Австралии, а в последние годы значительную долю гостей стали составлять граждане Китая, Сингапура и Индии.
Для того чтобы сохранить туристический потенциал и поддержать местное население, власти Бали стали уделять особое внимание экологии и сохранению природоохранных и сельскохозяйственных земель. Получить разрешение на строительство виллы, комплекса апартаментов или отеля стало сложнее.
Благодаря постоянно растущему спросу на аренду и ограниченности предложения Бали позволяет инвесторам зарабатывать 10-15% на краткосрочной аренде недвижимости.
Какие риски нужно учесть инвестору до заключения сделки?
Качество строительства
Туристы любят Бали за его уникальный тропический характер. Но его расположение накладывает дополнительную ответственность на застройщика. Девелопер обязан не экономить на гидроизоляции, продумать ливневую систему и использовать качественные материалы. Только при изначальном соблюдении этих условий владелец сможет не тратить лишние средства на незапланированный ремонт, а инвестиции будут приносить заявленный в финансовых моделях доход.
Особое внимание стоит уделить инженерным коммуникациям, которые оказывают существенное влияние на конечное впечатление от проживания. Без эффективной системы кондиционирования на Бали невозможен настоящий комфорт, а отсутствие стабильного высокоскоростного интернета может отпугнуть от юнита «удаленщиков».
Если вы рассматриваете возможность вложиться в проект еще на стадии строительства, то стоит выбрать застройщика, который давно работает на острове и имеет богатое портфолио сданных в срок объектов.
Зонирование земли и другие юридические тонкости
По законам Индонезии иностранцы не могут в полном смысле этого слова владеть недвижимостью. Так называемый «freehold» доступен исключительно для граждан страны. К сожалению, ранее были нередки случаи, когда недобросовестные застройщики или продавцы предлагали иностранным инвесторам оформить недвижимость на номинального индонезийского владельца, якобы обезопасив настоящего инвестора с помощью дополнительных частных соглашений с местным «номиналом».
Неоправданный риск применения подобной схемы сложно переоценить. Помимо того, что власти страны постоянно усиливают борьбу с подобными попытками обходить закон, никто не может гарантировать, что номинальный владелец сдержит слово и не будет требовать пересмотра подковерных соглашений в одностороннем порядке. Шанс вернуть хотя бы часть средств в таком случае будет очень мал. В СМИ регулярно появляются сообщения о судебных тяжбах, которые тянутся годами и обычно не приводят к счастливому финалу для допустивших юридическую ошибку инвесторов.
Иностранцам на законных основаниях в Индонезии доступна долгосрочная аренда до 80 лет с возможностью продления на заранее закрепленных в договоре условиях. Однако эти ограничения на практике практически не влияют на возможности инвесторов из других стран зарабатывать на балийском рынке недвижимости. Окупаемость качественных объектов на Бали занимает в среднем 8-10 лет, и виллы или апартаменты будут работать на увеличение вашего капитала еще долгие десятилетия после достижения этой отметки, если вы делаете ставку на прибыль с краткосрочной аренды.
Для инвесторов, выбирающих «off-план», то есть стратегию, предполагающую вложения в проект еще на стадии строительства и перепродажу недвижимости после ее ввода в эксплуатацию, схема с долгосрочной арендой также не является преградой на пути к прибыли. Права на использование земли и эксплуатацию объекта могут быть свободно переуступлены покупателю на рыночных условиях.
Земля на Бали разделена на зоны, и власти в 2025 году неоднократно заявляли, что строительство на природоохранных и сельскохозяйственных территориях незаконно, а заявлениям недобросовестных продавцов о возможности переоформления земли «задним числом» верить нельзя. На острове уже были прецеденты, когда инвесторы лишались своих денег и имущественных прав из-за нарушений правил зонирования. Поэтому перед покупкой недвижимости на Бали необходимо проверить у застройщика или частного продавца наличие KKPR – документа, подтверждающего возможность использования конкретного участка земли для строительства.
В базовый минимум необходимых документов также входит PBG – разрешение на строительство, ремонт или другие изменения конкретного здания. А если вы покупаете уже готовый объект, то у него обязательно должен быть SLF – сертификат, разрешающий его ввод в эксплуатацию.
Но инвестор защищен от определенной части юридических рисков, таких как дополнительные обременения, судебные споры, отсутствие базовых разрешений, за счет обязательной проверки со стороны государственного нотариуса (PPAT) при оформлении перехода прав собственности на недвижимость.
Локация и конкуренция
Важнейшим фактором для повышения заполняемости объекта на Бали является локация. Даже внутри таких популярных районов, как Чангу и Нуса Дуа между объектами, расположенными в 2 и 10 минутах от океана может быть пропасть по спросу среди туристов. Согласно статистике, многие гости острова предпочитают менять район каждые 3-4 дня, чтобы успеть насладиться всем разнообразием Бали. Для этой группы туристов близость к пляжам и другим точкам интереса играет решающее значение при выборе объекта размещения, потому что они хотят успеть увидеть как можно больше за ограниченное время.
Еще одним конкурентным преимуществом для любого объекта на Бали являются видовые характеристики. Ведь ради созерцания и красивых фотографий многие туристы и делают выбор в пользу самого популярного острова в Индонезии.
Управление
Для того чтобы превратить даже лучшие апартаменты и виллы в идеально работающий бизнес, нужно много времени и усилий. Большинство инвесторов не готовы самостоятельно заниматься вопросами продвижения своего объекта, наймом и обучением персонала, организацией встречи гостей, уборки и неизбежного мелкого ремонта. Чтобы недвижимость приносила по-настоящему пассивный доход, они предпочитают пользоваться услугами обладающих опытом работы на Бали управляющих компаний. Комиссия за их услуги обычно оказывается намного дешевле, чем время инвестора и потери от совершенных из-за неопытности на данном рынке ошибок. К тому же работа с управляющей компанией освобождает инвестора от необходимости регистрации собственного юридического лица в Индонезии для сдачи своей недвижимости в краткосрочную аренду на регулярной основе.
Еще один подводный камень может скрываться в финансовых моделях, которые демонстрируют будущему инвестору. Необходимо обязательно уточнять, на основании каких данных были рассчитаны потенциальная средняя ставка за ночь, заполняемость объекта, учтены ли в расчетах затраты на обслуживание и их постепенный, вызванный инфляцией, рост с течением времени.
Вывод
Инвестиции в недвижимость на Бали действительно могут приносить высокий доход, но для того, чтобы добиться высокого ROI, необходимо крайне внимательно подойти к выбору объекта, локации, застройщика и управляющей компании.
Перед заключением сделки важно не слепо доверять другим ее участникам, а самостоятельно проверить весь пакет разрешительных документов, особенно: KKPR — документ, подтверждающий корректное зонирование земли, PBG — разрешение на строительство здания по конкретному плану и SLF — сертификат, дающий право на эксплуатацию объекта.
