Immobili a Bali: le insidie

Nel 2025, secondo i dati ufficiali, Bali ha accolto un numero record di turisti stranieri: oltre 7 milioni di persone. E decine di migliaia di expat e «nomadi digitali» di diversi Paesi hanno scelto quest’isola indonesiana come seconda casa o «ufficio» tropicale temporaneo.

Tradizionalmente Bali è molto apprezzata dai viaggiatori australiani e, negli ultimi anni, una quota significativa degli ospiti proviene da Cina, Singapore e India.

Per preservare il potenziale turistico e sostenere la popolazione locale, le autorità di Bali hanno iniziato a prestare particolare attenzione all’ambiente e alla tutela dei terreni naturali e agricoli. È diventato più difficile ottenere il permesso per costruire una villa, un complesso di appartamenti o un hotel.

Grazie a una domanda di affitti in costante aumento e a un’offerta limitata, Bali consente agli investitori di ottenere il 10-15% dagli immobili destinati agli affitti brevi.

Quali rischi deve considerare un investitore prima di concludere un’operazione?

Qualità costruttiva

I turisti amano Bali per il suo inconfondibile carattere tropicale. Ma la sua posizione impone allo sviluppatore una responsabilità aggiuntiva. Lo sviluppatore è tenuto a non risparmiare sull’impermeabilizzazione, a progettare con cura il sistema di drenaggio delle acque piovane e a utilizzare materiali di alta qualità. Solo se queste condizioni vengono rispettate fin dall’inizio, il proprietario potrà evitare spese extra per riparazioni impreviste e l’investimento produrrà il reddito dichiarato nei modelli finanziari.

Particolare attenzione va riservata agli impianti, che incidono in modo significativo sull’impressione finale del soggiorno. Senza un sistema di climatizzazione efficiente, a Bali non esiste vero comfort, e la mancanza di una connessione Internet stabile e veloce può allontanare i «lavoratori da remoto».

Se state valutando di investire in un progetto in fase di costruzione, conviene scegliere uno sviluppatore che opera sull’isola da molto tempo e vanta un ricco portafoglio di immobili consegnati nei tempi previsti.

Zonizzazione dei terreni e altre sottigliezze legali

Secondo la legge indonesiana, gli stranieri non possono possedere immobili nel pieno senso del termine. La cosiddetta «freehold» (piena proprietà) è riservata esclusivamente ai cittadini del Paese. Purtroppo in passato ci sono stati casi in cui sviluppatori o venditori senza scrupoli proponevano agli investitori stranieri di intestare l’immobile a un proprietario indonesiano fittizio, tutelando presumibilmente l’investitore reale con accordi privati aggiuntivi con un «nominee» locale.

Il rischio ingiustificato di un simile schema difficilmente può essere sopravvalutato. Oltre al fatto che le autorità del Paese intensificano costantemente la lotta contro questi tentativi di aggirare la legge, nessuno può garantire che il proprietario fittizio mantenga la parola data e non pretenda una revisione unilaterale degli accordi occulti. In tal caso, la possibilità di recuperare anche solo una parte dei fondi sarà molto ridotta. I media riportano regolarmente notizie di contenziosi che si trascinano per anni e che di solito non hanno un lieto fine per gli investitori che hanno commesso un errore legale.

Gli stranieri hanno accesso legale in Indonesia alla locazione a lungo termine (leasehold) per un periodo fino a 80 anni, con possibilità di rinnovo a condizioni fissate in anticipo nel contratto. Tuttavia, nella pratica, queste limitazioni non incidono quasi per nulla sulla capacità degli investitori di altri Paesi di guadagnare nel mercato immobiliare balinese. Il ritorno dell’investimento in immobili di qualità a Bali richiede in media 8-10 anni e, se puntate sui profitti degli affitti brevi, ville o appartamenti continueranno ad accrescere il vostro capitale per molti decenni dopo aver raggiunto questo traguardo.

Per gli investitori che scelgono l’«off-plan», ossia una strategia che prevede di investire nel progetto in fase di costruzione e rivendere l’immobile dopo la consegna, anche lo schema della locazione a lungo termine non è un ostacolo al profitto. I diritti di utilizzo del terreno e di gestione dell’immobile possono essere ceduti liberamente all’acquirente a condizioni di mercato.

A Bali il territorio è suddiviso in zone e nel 2025 le autorità hanno ripetutamente dichiarato che costruire in aree di tutela naturale e agricole è illegale e che non ci si può fidare delle affermazioni di venditori senza scrupoli sulla possibilità di cambiare la destinazione d’uso del terreno «retroattivamente». Sull’isola ci sono già stati precedenti in cui gli investitori sono stati privati del proprio denaro e dei diritti di proprietà a causa di violazioni delle norme di zonizzazione. Per questo, prima di acquistare un immobile a Bali, è necessario verificare con lo sviluppatore o il venditore privato la presenza del KKPR, il documento che conferma la possibilità di utilizzare un determinato lotto di terreno per costruire.

Il minimo indispensabile di documenti comprende anche il PBG, il permesso per la costruzione, la ristrutturazione o altre modifiche di un determinato edificio. E se acquistate un immobile finito, questo deve disporre del certificato SLF che ne autorizza l’agibilità.

L’investitore è però tutelato da una parte dei rischi legali, come gravami aggiuntivi, contenziosi o mancanza dei permessi di base, grazie alla verifica obbligatoria da parte di un notaio pubblico (PPAT) al momento della registrazione del trasferimento di proprietà dell’immobile.

Posizione e concorrenza

Il fattore più importante per aumentare il tasso di occupazione di un immobile a Bali è la posizione. Anche all’interno di zone molto richieste come Canggu e Nusa Dua, la domanda dei turisti può variare sensibilmente tra immobili situati a 2 e a 10 minuti dall’oceano. Secondo le statistiche, molti visitatori dell’isola preferiscono cambiare zona ogni 3-4 giorni per riuscire a godersi tutta la varietà di Bali. Per questo gruppo di turisti, la vicinanza alle spiagge e ad altri luoghi di interesse è decisiva nella scelta dell’alloggio, perché vogliono vedere il più possibile in un tempo limitato.

Un altro vantaggio competitivo per qualsiasi immobile a Bali è la vista. Dopotutto, molti turisti scelgono l’isola più popolare dell’Indonesia proprio per contemplare il paesaggio e scattare belle foto.

Gestione

Trasformare anche i migliori appartamenti e ville in un’attività che funzioni alla perfezione richiede molto tempo e impegno. La maggior parte degli investitori non è disposta a occuparsi in prima persona della promozione dell’immobile, dell’assunzione e della formazione del personale, dell’accoglienza degli ospiti, delle pulizie e delle inevitabili piccole riparazioni. Affinché l’immobile generi un reddito davvero passivo, preferiscono affidarsi a società di gestione con esperienza a Bali. La commissione per i loro servizi costa di solito molto meno del tempo dell’investitore e delle perdite dovute agli errori commessi per inesperienza in questo mercato. Inoltre, lavorare con una società di gestione esonera l’investitore dalla necessità di registrare una propria persona giuridica in Indonesia per affittare regolarmente il proprio immobile con affitti brevi.

Un’altra insidia può nascondersi nei modelli finanziari presentati al futuro investitore. È indispensabile chiarire su quali dati si basano il calcolo della tariffa media potenziale per notte e il tasso di occupazione dell’immobile, e se i calcoli tengono conto dei costi di manutenzione e del loro graduale aumento dovuto all’inflazione nel tempo.

Conclusione

Investire negli immobili a Bali può davvero generare redditi elevati, ma per ottenere un ROI alto occorre essere estremamente attenti nella scelta dell’immobile, della posizione, dello sviluppatore e della società di gestione.

Prima di concludere un’operazione, è importante non fidarsi ciecamente delle altre parti, ma verificare in autonomia l’intero pacchetto di permessi, in particolare: il KKPR, documento che conferma la corretta zonizzazione del terreno; il PBG, permesso per la costruzione di un edificio secondo un progetto specifico; e lo SLF, certificato che dà il diritto di utilizzare l’immobile.