Immobilier à Bali : les pièges à éviter

En 2025, selon les données officielles, Bali a accueilli un nombre record de touristes étrangers : plus de 7 millions de personnes. Et des dizaines de milliers d’expatriés et de « nomades numériques » de différents pays ont choisi cette île indonésienne comme seconde résidence ou comme « bureau » tropical temporaire.

Traditionnellement, Bali est très appréciée des voyageurs australiens, et ces dernières années, une part importante des visiteurs vient de Chine, de Singapour et d’Inde.

Afin de préserver le potentiel touristique et de soutenir la population locale, les autorités de Bali ont commencé à accorder une attention particulière à l’environnement et à la préservation des terres naturelles et agricoles. Il est devenu plus difficile d’obtenir un permis pour construire une villa, une résidence d’appartements ou un hôtel.

Grâce à une demande locative en hausse constante et à une offre limitée, Bali permet aux investisseurs d’obtenir 10-15% sur les biens destinés à la location de courte durée.

Quels risques un investisseur doit-il prendre en compte avant de conclure une transaction ?

Qualité de construction

Les touristes aiment Bali pour son caractère tropical unique. Mais sa situation impose une responsabilité supplémentaire au promoteur. Celui-ci est tenu de ne pas faire d’économies sur l’étanchéité, de bien concevoir le système d’évacuation des eaux pluviales et d’utiliser des matériaux de haute qualité. Ce n’est que si ces conditions sont remplies dès le départ que le propriétaire pourra éviter des dépenses supplémentaires en réparations imprévues et que l’investissement rapportera les revenus annoncés dans les modèles financiers.

Une attention particulière doit être portée aux équipements techniques, qui influencent fortement l’impression finale du séjour. Sans système de climatisation efficace, il n’y a pas de vrai confort à Bali, et l’absence d’un Internet stable à haut débit peut faire fuir les « télétravailleurs ».

Si vous envisagez d’investir dans un projet en cours de construction, choisissez un promoteur présent sur l’île depuis longtemps et disposant d’un solide portefeuille de biens livrés dans les délais.

Zonage des terrains et autres subtilités juridiques

Selon la législation indonésienne, les étrangers ne peuvent pas être propriétaires d’un bien immobilier au sens plein du terme. La pleine propriété, dite « freehold », est réservée exclusivement aux citoyens du pays. Malheureusement, il est arrivé par le passé que des promoteurs ou des vendeurs peu scrupuleux proposent à des investisseurs étrangers d’enregistrer le bien au nom d’un propriétaire indonésien prête-nom, en prétendant protéger l’investisseur réel au moyen d’accords privés complémentaires avec un « nominee » local.

Le risque injustifié d’un tel montage peut difficilement être surestimé. Outre le fait que les autorités du pays renforcent sans cesse la lutte contre ces tentatives de contournement de la loi, personne ne peut garantir que le propriétaire prête-nom tiendra parole et n’exigera pas une révision unilatérale des accords occultes. Les chances de récupérer ne serait-ce qu’une partie des fonds seront alors très faibles. Les médias font régulièrement état de procès qui s’éternisent pendant des années et qui, en général, ne se terminent pas bien pour les investisseurs ayant commis une erreur juridique.

Les étrangers ont légalement accès en Indonésie à la location de longue durée (leasehold) pour une période allant jusqu’à 80 ans, avec possibilité de renouvellement à des conditions fixées à l’avance dans le contrat. Toutefois, dans la pratique, ces restrictions n’affectent quasiment pas la capacité des investisseurs étrangers à gagner de l’argent sur le marché immobilier balinais. Le retour sur investissement d’un bien de qualité à Bali prend en moyenne 8-10 ans, et si vous misez sur les revenus de la location de courte durée, les villas ou les appartements continueront à faire fructifier votre capital pendant de nombreuses décennies après ce cap.

Pour les investisseurs qui choisissent l’« off-plan », c’est-à-dire une stratégie consistant à investir dans le projet en phase de construction puis à revendre le bien après sa livraison, le régime de location de longue durée n’est pas non plus un obstacle au profit. Les droits d’usage du terrain et d’exploitation du bien peuvent être librement cédés à l’acheteur aux conditions du marché.

À Bali, les terrains sont divisés en zones, et les autorités ont déclaré à plusieurs reprises en 2025 que la construction dans les zones naturelles protégées et agricoles est illégale, et qu’il ne faut pas croire les affirmations de vendeurs peu scrupuleux sur la possibilité de requalifier un terrain « rétroactivement ». Il y a déjà eu sur l’île des précédents où des investisseurs ont été privés de leur argent et de leurs droits de propriété en raison d’infractions aux règles de zonage. C’est pourquoi, avant d’acheter un bien à Bali, il est indispensable de vérifier auprès du promoteur ou du vendeur particulier l’existence du KKPR, un document confirmant qu’une parcelle donnée peut être utilisée pour la construction.

Le minimum de documents requis comprend également le PBG, un permis de construire, de rénover ou de modifier un bâtiment donné. Et si vous achetez un bien achevé, celui-ci doit disposer d’un certificat SLF autorisant sa mise en service.

L’investisseur est toutefois protégé contre une partie des risques juridiques, tels que des charges supplémentaires, des litiges ou l’absence de permis de base, grâce à la vérification obligatoire par un notaire public (PPAT) lors de l’enregistrement du transfert de propriété du bien.

Emplacement et concurrence

Le facteur le plus important pour augmenter le taux d’occupation d’un bien à Bali est l’emplacement. Même au sein de zones aussi prisées que Canggu et Nusa Dua, la demande des touristes peut différer sensiblement entre des biens situés à 2 et à 10 minutes de l’océan. Selon les statistiques, de nombreux visiteurs de l’île préfèrent changer de quartier tous les 3-4 jours afin de profiter de toute la diversité de Bali. Pour ce groupe de touristes, la proximité des plages et des autres lieux d’intérêt est déterminante dans le choix d’un hébergement, car ils veulent en voir le plus possible en un temps limité.

Un autre avantage concurrentiel pour tout bien à Bali est la vue. Après tout, c’est pour contempler les paysages et faire de belles photos que de nombreux touristes choisissent l’île la plus populaire d’Indonésie.

Gestion

Transformer même les meilleurs appartements et villas en une activité parfaitement rodée demande beaucoup de temps et d’efforts. La plupart des investisseurs ne sont pas prêts à s’occuper eux-mêmes de la promotion de leur bien, du recrutement et de la formation du personnel, de l’accueil des clients, du ménage et des inévitables petites réparations. Pour que leur bien génère un revenu réellement passif, ils préfèrent faire appel à des sociétés de gestion expérimentées à Bali. La commission de ces sociétés revient généralement bien moins cher que le temps de l’investisseur et les pertes liées aux erreurs commises par manque d’expérience sur ce marché. En outre, travailler avec une société de gestion dispense l’investisseur de créer sa propre entité juridique en Indonésie pour louer régulièrement son bien en courte durée.

Un autre piège peut se cacher dans les modèles financiers présentés au futur investisseur. Il est impératif de vérifier sur quelles données reposent le calcul du tarif moyen potentiel par nuit et le taux d’occupation du bien, et si les calculs tiennent compte des frais d’entretien et de leur hausse progressive due à l’inflation.

Conclusion

Investir dans l’immobilier à Bali peut effectivement rapporter des revenus élevés, mais pour obtenir un ROI élevé, il faut être extrêmement attentif dans le choix du bien, de l’emplacement, du promoteur et de la société de gestion.

Avant de conclure une transaction, il est important de ne pas faire aveuglément confiance aux autres parties, mais de vérifier soi-même l’ensemble des autorisations, en particulier : le KKPR, document confirmant le bon zonage du terrain ; le PBG, permis de construire un bâtiment selon un plan précis ; et le SLF, certificat donnant le droit d’exploiter le bien.