Immobilien auf Bali: Fallstricke

Im Jahr 2025 besuchte laut offiziellen Daten eine Rekordzahl ausländischer Touristen Bali – mehr als 7 Millionen Menschen. Und Zehntausende Expats und „digitale Nomaden“ aus verschiedenen Ländern haben diese indonesische Insel zu ihrem zweiten Zuhause oder ihrem vorübergehenden tropischen „Büro“ gemacht.

Traditionell ist Bali bei Reisenden aus Australien sehr beliebt, und in den letzten Jahren stammt ein erheblicher Teil der Gäste aus China, Singapur und Indien.

Um das touristische Potenzial zu erhalten und die einheimische Bevölkerung zu unterstützen, richten die Behörden Balis ihr Augenmerk verstärkt auf die Umwelt und den Schutz von Natur- und Agrarflächen. Es ist schwieriger geworden, eine Genehmigung für den Bau einer Villa, einer Apartmentanlage oder eines Hotels zu erhalten.

Dank der stetig steigenden Nachfrage nach Mietobjekten und des begrenzten Angebots ermöglicht Bali Investoren, mit Kurzzeitvermietungsobjekten 10-15% zu erzielen.

Welche Risiken sollte ein Investor vor Abschluss eines Geschäfts berücksichtigen?

Bauqualität

Touristen lieben Bali wegen seines einzigartigen tropischen Charakters. Doch die Lage bringt für den Bauträger eine zusätzliche Verantwortung mit sich. Er darf nicht an der Abdichtung sparen, muss das Regenwasserableitungssystem durchdacht planen und hochwertige Materialien verwenden. Nur wenn diese Bedingungen von Anfang an erfüllt sind, muss der Eigentümer kein zusätzliches Geld für ungeplante Reparaturen ausgeben, und die Investition bringt die in den Finanzmodellen angegebenen Erträge.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Haustechnik, die den Gesamteindruck eines Aufenthalts maßgeblich prägt. Ohne eine leistungsfähige Klimaanlage ist auf Bali echter Komfort nicht möglich, und fehlendes stabiles Hochgeschwindigkeitsinternet kann „Remote-Arbeiter“ abschrecken.

Wenn Sie eine Investition in ein Projekt in der Bauphase in Betracht ziehen, sollten Sie einen Bauträger wählen, der schon lange auf der Insel tätig ist und ein umfangreiches Portfolio termingerecht fertiggestellter Objekte vorweisen kann.

Flächennutzung und andere rechtliche Feinheiten

Nach indonesischem Recht können Ausländer Immobilien nicht im vollen Sinne des Wortes besitzen. Das sogenannte „Freehold“ (volles Eigentum) steht ausschließlich Staatsbürgern des Landes zu. Leider gab es früher Fälle, in denen unseriöse Bauträger oder Verkäufer ausländischen Investoren anboten, die Immobilie auf einen indonesischen Strohmann als nominellen Eigentümer eintragen zu lassen, wobei der eigentliche Investor angeblich durch zusätzliche private Vereinbarungen mit einem lokalen „Nominee“ abgesichert wurde.

Das ungerechtfertigte Risiko eines solchen Modells kann kaum überschätzt werden. Abgesehen davon, dass die Behörden des Landes den Kampf gegen solche Versuche der Gesetzesumgehung ständig verschärfen, kann niemand garantieren, dass der nominelle Eigentümer sein Wort hält und keine einseitige Änderung der verdeckten Vereinbarungen verlangt. Die Chance, in diesem Fall wenigstens einen Teil der Mittel zurückzubekommen, ist sehr gering. Die Medien berichten regelmäßig über Rechtsstreitigkeiten, die sich über Jahre hinziehen und für Investoren, die einen rechtlichen Fehler gemacht haben, in der Regel nicht gut ausgehen.

Ausländer haben in Indonesien legal Zugang zu langfristigen Pachtverhältnissen (Leasehold) mit einer Laufzeit von bis zu 80 Jahren und der Möglichkeit der Verlängerung zu vertraglich im Voraus festgelegten Bedingungen. In der Praxis beeinträchtigen diese Einschränkungen jedoch kaum die Möglichkeit ausländischer Investoren, auf dem balinesischen Immobilienmarkt Geld zu verdienen. Die Amortisation hochwertiger Objekte auf Bali dauert durchschnittlich 8-10 Jahre, und wenn Sie auf Gewinne aus der Kurzzeitvermietung setzen, vermehren Villen oder Apartments Ihr Kapital noch viele Jahrzehnte nach Erreichen dieser Marke.

Für Investoren, die sich für „Off-Plan“ entscheiden, also für eine Strategie, bei der in der Bauphase in das Projekt investiert und das Objekt nach der Fertigstellung weiterverkauft wird, ist das langfristige Pachtmodell ebenfalls kein Hindernis für Gewinne. Die Rechte zur Nutzung des Grundstücks und zum Betrieb des Objekts können frei und zu Marktbedingungen an den Käufer übertragen werden.

Das Land auf Bali ist in Zonen eingeteilt, und die Behörden haben 2025 wiederholt erklärt, dass das Bauen in Naturschutz- und Agrargebieten illegal ist und man den Aussagen unseriöser Verkäufer über die Möglichkeit einer „rückwirkenden“ Umwidmung von Grundstücken nicht trauen darf. Auf der Insel gab es bereits Präzedenzfälle, in denen Investoren aufgrund von Verstößen gegen Zonierungsvorschriften ihr Geld und ihre Eigentumsrechte verloren. Daher muss man vor dem Kauf einer Immobilie auf Bali beim Bauträger oder privaten Verkäufer prüfen, ob ein KKPR vorliegt – ein Dokument, das bestätigt, dass ein bestimmtes Grundstück bebaut werden darf.

Zum grundlegenden Mindestumfang der erforderlichen Unterlagen gehört außerdem die PBG – eine Genehmigung für den Bau, die Renovierung oder sonstige Änderungen an einem bestimmten Gebäude. Und wenn Sie ein fertiges Objekt kaufen, muss es über ein SLF-Zertifikat verfügen, das seine Inbetriebnahme erlaubt.

Vor einem Teil der rechtlichen Risiken, etwa zusätzlichen Belastungen, Rechtsstreitigkeiten oder fehlenden Grundgenehmigungen, ist der Investor jedoch durch die verpflichtende Prüfung durch einen öffentlichen Notar (PPAT) bei der Eintragung des Eigentumsübergangs geschützt.

Lage und Wettbewerb

Der wichtigste Faktor für eine höhere Auslastung einer Immobilie auf Bali ist die Lage. Selbst innerhalb so beliebter Gegenden wie Canggu und Nusa Dua kann die Nachfrage von Touristen bei Objekten, die 2 bzw. 10 Minuten vom Meer entfernt liegen, deutlich auseinandergehen. Statistiken zufolge wechseln viele Besucher der Insel lieber alle 3-4 Tage die Gegend, um die ganze Vielfalt Balis zu erleben. Für diese Gruppe von Touristen ist die Nähe zu Stränden und anderen Sehenswürdigkeiten bei der Wahl der Unterkunft entscheidend, denn sie wollen in begrenzter Zeit möglichst viel sehen.

Ein weiterer Wettbewerbsvorteil für jedes Objekt auf Bali ist die Aussicht. Schließlich entscheiden sich viele Touristen gerade wegen der Landschaft und schöner Fotos für die beliebteste Insel Indonesiens.

Verwaltung

Selbst die besten Apartments und Villen in ein perfekt funktionierendes Geschäft zu verwandeln, erfordert viel Zeit und Mühe. Die meisten Investoren sind nicht bereit, sich selbst um die Vermarktung ihres Objekts, die Einstellung und Schulung von Personal, den Empfang der Gäste, die Reinigung und die unvermeidlichen kleinen Reparaturen zu kümmern. Damit die Immobilie ein wirklich passives Einkommen bringt, nutzen sie lieber die Dienste von Verwaltungsgesellschaften mit Erfahrung auf Bali. Deren Provision ist in der Regel deutlich günstiger als die Zeit des Investors und die Verluste durch Fehler aus mangelnder Erfahrung auf diesem Markt. Zudem entbindet die Zusammenarbeit mit einer Verwaltungsgesellschaft den Investor davon, eine eigene juristische Person in Indonesien zu gründen, um seine Immobilie regelmäßig kurzzeitig zu vermieten.

Ein weiterer Fallstrick kann in den Finanzmodellen stecken, die dem künftigen Investor präsentiert werden. Es ist unbedingt zu klären, auf welchen Daten die Berechnung des potenziellen durchschnittlichen Übernachtungspreises und der Auslastung des Objekts beruht und ob die Berechnungen die Unterhaltskosten und deren allmählichen inflationsbedingten Anstieg im Laufe der Zeit berücksichtigen.

Fazit

Investitionen in Immobilien auf Bali können tatsächlich hohe Erträge bringen, doch um einen hohen ROI zu erzielen, muss man bei der Wahl des Objekts, der Lage, des Bauträgers und der Verwaltungsgesellschaft äußerst sorgfältig sein.

Vor Abschluss eines Geschäfts ist es wichtig, den anderen Beteiligten nicht blind zu vertrauen, sondern das gesamte Genehmigungspaket selbst zu prüfen, insbesondere: KKPR – ein Dokument, das die korrekte Zonierung des Grundstücks bestätigt, PBG – eine Genehmigung für den Bau eines Gebäudes nach einem bestimmten Plan, und SLF – ein Zertifikat, das zum Betrieb des Objekts berechtigt.