Как выбрать недвижимость BREIG на Бали и понять, что происходит после покупки? В этом гиде — готовые виллы и таунхаусы, работа управляющей команды, примеры расчётов и вопросы, которые стоит задать до сделки.
Время чтения статьи: около 11 минут.
Смотреть полный выпуск на YouTube · Официальный канал BREIG Property · 21 июня 2025 года · 1 час 3 минуты.
В выпуске основатель BREIG Никита Шеломенцев и сотрудники показывают объекты, офис управления и производство. Ниже мы разобрали ключевые эпизоды и дополнили их фотографиями из каталога BREIG, таблицами и ссылками на документы и профильные источники.
Как пользоваться гидом. Видео снято в 2025 году, статья подготовлена 29 сентября 2026 года. Цены, загрузка и доходы из выпуска относятся к описанным тогда примерам. За актуальными планировками, наличием и условиями покупки переходите в каталог недвижимости BREIG. У каждого разбора есть ссылка на нужный момент видео.
BREIG — девелопер полного цикла на Бали
История BREIG началась в 2016 году с управления арендными виллами. В интервью основатель рассказывает о первых объектах, работе с гостями из Австралии, Новой Зеландии и Европы и переходе к строительству собственной недвижимости. Этот опыт объясняет подход компании: планировка и комплектация должны быть удобны и владельцу, и гостю, и команде, которая ежедневно обслуживает дом. История компании — 7:50 ↗
Участок, архитектура, проектирование и строительство.
Интерьер, мебель, инженерные системы и передача объекта.
Бронирования, заселение, обслуживание и отчётность собственнику.
Для покупателя это означает, что обсуждать стоит весь путь объекта: от условий договора и стадии стройки до комплектации и расходов после сдачи. Подробная информация о компании BREIG помогает познакомиться с командой, а отзывы о Брейг (BREIG Property) — увидеть опыт инвесторов и гостей.
Проекты BREIG в обзоре: сравниваем форматы
В ролике показаны разные сценарии недвижимости: компактный таунхаус, семейная вилла, объект с приватным бассейном или террасой. Сравнивайте не только площадь и внешний вид, но и число спален, приватность, доступ к дому, удобство кухни, места хранения и требования к обслуживанию.
| Проект | Что показано | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| VESNA 3:24 ↗ | Таунхаусы с компактной планировкой и бассейном. | Удобство ежедневной жизни, зонирование, приватность и оснащение для короткой аренды. |
| Aquamarine I 10:30 ↗ | Виллы в районе Бату-Болонг, интерьеры и пространства для отдыха. | Число гостей, общие зоны, обслуживание бассейна и расходы на содержание большей площади. |
| Aquamarine III 34:55 ↗ | Объекты в Переренане, террасы и виды с верхнего уровня. | Вид и окружение именно выбранного лота: соседние дома и расположение внутри комплекса различаются. |
| Oasis II 43:41 ↗ | Двухэтажные смарт-виллы с двумя спальнями и бассейном. | Функциональность планировки, качество отделки и сравнение с уже работающими объектами. |
Проверять расположение лучше лично: пройти путь до ближайших кафе, оценить подъезд, шум и окружение в разное время суток. Для аренды важны не только туристические ориентиры, но и то, насколько удобно гостю пользоваться домом. Для собственного проживания добавьте в список свои повседневные маршруты.
В финале выпуска команда представляет ELYSIUM Eco City в Переренане и направление проектов EDEM в Нуса-Дуа. Сегодня отдельная страница EDEM II Santorini Residences позволяет изучить этот проект подробнее. Стадии, доступные лоты и состав предложения проверяйте по актуальным материалам, а не по анонсу 2025 года. Финальная часть обзора — 1:01:14 ↗
Доход от аренды: как читать примеры из видео
Тариф за ночь, выручка объекта и сумма, которую получает собственник, — разные показатели. В выпуске встречаются все три. Перед сравнением предложений уточните период расчёта, загрузку, скидки, комиссии площадок и то, какие расходы уже вычтены.
| Пример | Озвученная аренда / выручка в месяц | Озвученная сумма собственнику | Источник |
|---|---|---|---|
| VESNA | $4 500 — стоимость помесячной аренды | Около $3 000 | Эпизод с 3:24 ↗ |
| Aquamarine I | Около $8 500 | Около $6 000 | Эпизод с 10:30 ↗ |
| Oasis I — ориентир при обсуждении Oasis II | $4 000–4 500 | $2 900–3 200 | Обсуждение с 45:05 ↗ |
Это пересказ слов участников видео, а не опубликованная аудированная отчётность и не прогноз для любого объекта. Данные Oasis I не следует приписывать результатам Oasis II. Состав расходов и расчётный период нужно уточнять по отчёту конкретной виллы.
Что запросить для своей финансовой модели
- Выручку за 12 месяцев по сопоставимому работающему объекту: помесячно, с количеством оплаченных ночей и средней фактической ценой.
- Расшифровку расходов: комиссии площадок, вознаграждение управляющей компании, персонал, коммунальные услуги, бассейн, сад, расходные материалы, ремонт и замена оборудования.
- Полную сумму вложений: цена выбранного лота, предусмотренная комплектация, расходы на оформление и дополнительные работы, если они требуются.
- Несколько сценариев загрузки и правила учёта дней личного проживания владельца.
Расчёт начинается с денежного потока.
Поступления от аренды − комиссии − управление и эксплуатация − резерв на ремонт − применимые налоги и страхование = сумма после учтённых расходов.
Годовая доходность = годовая сумма после расходов ÷ полная сумма вложений × 100%. Уточните, какие расходы включены в показатель «net» в конкретном предложении.
Не складывайте показатели из разных эпизодов в один расчёт: средняя цена ночи, загрузка и выручка могут относиться к разным периодам или объектам. Просите модель с едиными исходными данными. Такой подход позволяет сравнить недвижимость на Бали на одной основе и увидеть, насколько результат зависит от сезонности.
Как устроено управление виллой после покупки
Вторая часть выпуска посвящена команде, которая работает с бронированиями, гостями и эксплуатацией. Это полезный раздел для владельца, который живёт за пределами Бали: качество управления определяется понятными процессами, распределением ответственности и регулярной отчётностью. Офис управления — 21:12 ↗ · Управление недвижимостью — 29:59 ↗
- Подготовка объекта. Проверка комплектации, готовности техники и дома к заселению, фотографии и описание для площадок.
- Продвижение и бронирования. Работа с каналами продаж, ценами и календарём. В выпуске упоминаются Airbnb, Booking.com и другие площадки. Условия подключения конкретной виллы нужно согласовать отдельно.
- Работа с гостями. Коммуникация до приезда, заселение, решение бытовых вопросов, уборка и дополнительные услуги. Сервис для гостей — 32:27 ↗
- Техническое обслуживание. Проверки инженерных систем, бассейна и оборудования, текущий ремонт и планирование обновлений. Обслуживание — 39:21 ↗
- Отчётность владельцу. Согласованные сроки отчётов и выплат, перечень расходов, порядок утверждения работ и доступа к документам.
Обсудите договор управления до покупки: размер и базу расчёта комиссии, лимит расходов без согласования, резерв на ремонт, порядок расторжения и условия личного проживания. О том, как сервис выглядит со стороны гостя, помогают судить отзывы гостей вилл BREIG. Опыт владельцев собран в видеоотзывах инвесторов.
Строительство, мебель и приёмка: что видно в обзоре
В выпуске можно посмотреть не только готовые интерьеры: команда показывает работу строительного направления и мастерских. В эпизоде о производстве речь идёт об обработке дерева и алюминия, оборудовании и изготовлении элементов интерьера. Это повод уточнить комплектацию своего лота: какие позиции входят в цену, кто их изготавливает и чем допускается заменять материалы. Строительная команда — 49:13 ↗ · Мастерские и мебель — 51:32 ↗
Один из практичных эпизодов посвящён водоотведению: участники объясняют, почему отметки дорожки и внутреннего пола потребовали корректировки, и показывают решение. Для покупателя это хороший пример того, что проверять при приёмке: уклоны, ливневую систему, примыкания, гидроизоляцию и отвод воды после дождя. Разбор водоотведения — 55:41 ↗
На просмотре полезно включить кондиционеры и сантехнику, проверить напор воды, вентиляцию, доступ к оборудованию и работу дверей. Замечания фиксируют в акте с ответственным и сроком устранения. Состав проверки зависит от типа объекта; для технической приёмки можно привлечь профильного специалиста.
Документы перед покупкой недвижимости на Бали
Обзор помогает познакомиться с проектом, а условия конкретной сделки подтверждаются документами. В видео отдельно обсуждаются разрешения, форма владения и продление аренды. Эти вопросы нужно проверять применительно к выбранному участку, объекту и договору. Подход к работе с инвестором — 13:00 ↗ · Обсуждение форм владения — 56:51 ↗
| Материал | Что проверить | Зачем это покупателю |
|---|---|---|
| Документы на участок и основание прав | Участок, правообладатель, полномочия сторон, ограничения и разрешённое использование. | Понять, на каком основании реализуется именно этот проект. |
| Договор покупки или аренды, приложения | Объект и площадь, срок, платежи, передача, ответственность, порядок разрешения споров. | Сопоставить обещания и обязательства сторон. |
| PBG и SLF на соответствующей стадии | Статус документов, соответствие объекту, сведения и проверка в официальной системе. | Разделить согласование строительства и подтверждение пригодности здания к эксплуатации. |
| Планировка и спецификация комплектации | Материалы, инженерия, мебель, техника и допустимые замены. | Зафиксировать, что передадут владельцу. |
| Договор управления и пример отчёта | Комиссии, расходы, выплаты, резерв, личное проживание и выход из договора. | Рассчитать владение после передачи объекта. |
| Страховой полис и приложения | Застрахованный объект, риски, исключения, лимиты и франшиза. | Понять фактическое покрытие, включая отдельные природные риски. |
PBG и SLF выполняют разные задачи
Официальная индонезийская система SIMBG Министерства общественных работ различает PBG — согласование строительства здания — и SLF, сертификат пригодности здания к эксплуатации. Проверяйте документ, его статус и соответствие объекту; не рассматривайте эти названия как взаимозаменяемые.
Срок аренды и продление — условия договора
Если рассматриваете leasehold, уточните оставшийся срок, дату его начала, возможность и порядок продления, способ определения будущей цены и необходимые согласия. Само упоминание продления в презентации не заменяет договорное условие. Правовую конструкцию сделки и права покупателя должен проверить специалист по индонезийскому праву. В этом вопросе разговор из видео служит списком тем для обсуждения, а не юридическим заключением. Вопрос продления — 58:29 ↗
Страхование зависит от выбранного покрытия
В ролике поднимается тема землетрясений и страхования. Покрытие подтверждается полисом: например, Zurich Indonesia описывает отдельные продукты для имущественных рисков и землетрясений. Проверьте включённые риски и исключения именно вашего договора. Страхование в видео — 38:05 ↗
Как перейти от обзора к выбору объекта
Начните с цели: жить на Бали постоянно, приезжать на несколько месяцев или передать объект в аренду. Затем сравните подходящие форматы по единой таблице: локация, площадь, число спален, стадия, комплектация, срок прав, полные вложения и расходы. Это полезнее, чем выбирать только по минимальной цене или обещанному проценту.
- Откройте проекты BREIG и выберите несколько вариантов под свой сценарий.
- Запросите актуальные предложения по конкретным лотам и запланируйте просмотр готового объекта.
- Посмотрите интервью покупателей и отзывы о BREIG Property, обращая внимание на даты и стадию проекта.
- Сравните документы, комплектацию, условия управления и финансовую модель.
- Обсудите оставшиеся вопросы с командой и своими профильными специалистами до подписания.
Награды дополняют знакомство с архитектурой проекта. Например, ELYSIUM / BREIG Property указан среди победителей International Property Awards 2025–2026 в категории Apartment / Condominium Development — Indonesia: страница организатора премии. Условия покупки, сроки и финансовая модель при этом оцениваются по конкретному объекту.
Частые вопросы
Какие объекты BREIG можно посмотреть в видео?
В выпуске показаны VESNA, Aquamarine I, Aquamarine III, Oasis II и другие объекты; в финале обсуждаются ELYSIUM и проекты EDEM. Таблица выше связывает основные эпизоды с карточками проектов и таймкодами.
Можно ли ориентироваться на цены и доходы из ролика?
Их можно использовать, чтобы понять логику примеров 2025 года. Для решения о покупке нужны актуальная цена конкретного лота, полный состав вложений, расходы и модель с понятными допущениями. Результат другого объекта не является гарантией.
Как изучить управление перед покупкой?
Посмотрите офис и сервисную часть выпуска, запросите договор управления и образец отчётности. Уточните комиссии, согласование ремонта, порядок выплат и личное проживание. При возможности остановитесь в работающем объекте и оцените сервис как гость.
Где посмотреть отзывы о Брейг и опыт инвесторов?
В разделе «Брейг отзывы» собраны интервью инвесторов, скриншоты отзывов гостей, Google Maps и публикации в СМИ. Для каждого материала доступны источники; видеоинтервью также собраны в отдельной галерее.
Подберите недвижимость под свой сценарий
Расскажите команде о цели покупки, бюджете и предпочтительной локации. Мы поможем сравнить проекты, передадим актуальные материалы по выбранным объектам и согласуем просмотр.
Связаться с BREIG → · Посмотреть каталог →Источники и материалы
- BREIG 2025: полный гайд по недвижимости застройщика — основной источник, опубликован 21 июня 2025 года; ссылки на эпизоды приведены в тексте.
- Официальные карточки VESNA, Aquamarine I и Oasis II — фотографии и сведения об объектах.
- SIMBG — официальная информация о PBG и SLF.
- Zurich Indonesia — виды имущественного страхования.
- International Property Awards — награда ELYSIUM / BREIG Property.
Подготовлено командой BREIG, 29 сентября 2026 года. Фотографии взяты из каталога компании и не являются кадрами ролика. Финансовые примеры подписаны отдельно; актуальные условия предоставляются по выбранному объекту.
