Раздел 1 · Сравнительный анализ
Бали vs мировые рынки недвижимости
Сравнительный анализ доходности и порога входа показывает, почему Бали выигрывает по соотношению стоимость / доходность. Ниже можно посмотреть сравнение: недвижимость на Бали vs другие страны.
«За последние три года мы наблюдаем структурный сдвиг капитала из традиционных рынков в сторону Юго-Восточной Азии. Бали выигрывает по соотношению риск/доходность даже у Таиланда — и это фундаментальный тренд, а не спекулятивный пузырь.»
| Рынок | Доходность | Капитализация | Порог входа | Ликвидность |
|---|---|---|---|---|
| 🇮🇩 Бали | 8-14% | +10-15%/год | от $80k | Высокая |
| 🇹🇭 Таиланд | 4-7% | +4-6%/год | от $100k | Высокая |
| 🇦🇪 Дубай | 5-9% | +5-10%/год | от $350k | Средняя |
| 🇸🇬 Сингапур | 2-3% | +1-3%/год | от $800k | Низкая |
12-17%
Годовая доходность
$80k
Минимальный вход
~5%
Рост ВВП
Почему Бали выигрывает
- Доходность в 2-5 раз выше традиционных рынков;
- Низкий порог входа доступен широкому кругу инвесторов;
- Рост капитализации 10-20% годовых на развивающемся рынке;
- Диверсификация: азиатский актив в долларах США.
Что нужно учитывать
- Развивающаяся правовая система требует юридической экспертизы;
- Ликвидность ниже, чем в Дубае или Сингапуре (3-6 мес на продажу);
- Необходимость профессионального управления для высокой загрузки;
- Инфраструктура развивается, но пока отстаёт от Сингапура.
Раздел 2 · Макроэкономика
Экономическая стабильность как фундамент инвестиций
Макроэкономические показатели, которые делают Бали привлекательным для долгосрочных инвестиций.
1,57%
Инфляция
Данные 2024 года
USD
Привязка валюты
Стоимость объектов
~5%
Рост ВВП
Прогноз 2025–2027
100%
Лояльность властей
Поддержка инвестиций
Недвижимость как инструмент сохранения капитала.
Раздел 3 · Туристическая индустрия
7 млн туристов в год: спрос, который не падает
Круглогодичный туристический поток создаёт стабильный спрос на аренду и обеспечивает высокую загрузку объектов.
7 млн
Туристов в 2025
97%
Международные
~9.5
Дней в среднем
Топ-5 стран по потоку туристов на Бали
Источник: Bali Hotels Association — Monthly Passenger Statistics (Jan–Jul 2025)
Портрет арендатора
Пляжные туристы
- Средний срок:
- 5-14 дней
- Бюджет:
- $150-400/ночь
- Сезон:
- Июль-сентябрь
Цифровые кочевники
- Средний срок:
- 1–6 месяцев
- Бюджет:
- $1,500–3,500/месяц
- Сезон:
- Круглогодично
Wellness-туристы
- Средний срок:
- 2-4 недели
- Бюджет:
- $200-500/ночь
- Сезон:
- Октябрь-апрель
Раздел 4 · Инфраструктура
Комфорт мирового уровня: Бали строит своё будущее
Масштабные инфраструктурные проекты и уже функционирующие объекты создают комфортную среду для жизни и инвестиций.
Глобальные проекты в развитии
Текущая инфраструктура: что уже работает
Медицина мирового уровня
- ·Bali International Hospital
- ·BIMC
- ·Siloam Hospitals
Связь и интернет
- ·Starlink
- ·Grab / Gojek
- ·Оптоволокно
Ритейл и сервисы
- ·Grand Lucky
- ·Pepito
- ·Canggu Club
Отельные бренды
- ·Bulgari
- ·Marriott
- ·Kempinski
Раздел 5 · Районы Бали
Зонирование для инвестора: доход сейчас vs капитализация
Каждый район Бали — отдельный рынок со своей аудиторией, доходностью и профилем риска. Выбор локации критичен для успеха.
Валовая доходность
10–14%
Потенциал роста
3-6% в год
Цена
$350-500/м²
Доля сделок
33,5% рынка Бали
Преимущества:
- Загрузка сильных объектов от 64%
- Развитая инфраструктура и круглогодичный спрос
- Самый активный рынок недвижимости на Бали
Что учитывать:
- Рост стоимости замедлился (пик был в 2021-2022)
- Высокая конкуренция и давление на стоимость аренды
- Пробки (но ведутся работы по расширению дорожной инфраструктуры) и активная застройка
Подходит для:
Инвесторов, которым важны текущий арендный доход и высокая ликвидность.
Диверсификация по районам снижает риски и увеличивает потенциал портфеля
Наши эксперты помогут подобрать оптимальное распределение под вашу стратегию. В нашем каталоге есть объекты в этих 3-х районах.
Раздел 6 · Юридические аспекты
Юридическая безопасность: владение без рисков
Индонезийское законодательство позволяет безопасно владеть объектами, но критически важен правильный выбор формы собственности.
Аренда на срок 25-30 лет с возможностью продления.
Преимущества:
- Низкий порог входа
- Возможность продления
Особенности:
- Ограниченный срок
- Зависимость от собственника
Подходит для:
Краткосрочные и среднесрочные инвестиции.
Чек-лист Due Diligence — документы на землю
- Проверка оригинала сертификата (Sertifikat Hak Milik/Pakai)
- История владения (минимум 3 предыдущих собственника)
- Отсутствие обременений в BPN (земельный комитет)
- Проверка границ участка (surveyor)
BREIG берёт юридическое сопровождение на себя
Мы проводим полный Due Diligence по всем объектам и гарантируем юридическую чистоту сделки. Все документы проверяются нашими юристами и нотариусами.
Раздел 7 · О девелопере
BREIG — девелопер, которому доверяют
BREIG — девелопер полного цикла с 2016 года, строящий по понятным стандартам качества и в рамках местного законодательства.
2016
Год основания
16
Проектов введённых в эксплуатацию
450+
Объектов в портфеле
до 25 лет
Гарантии на конструктив
86%
Загрузка УК
250+
Сотрудников
* Расчёты основаны на данных портфеля BREIG и не являются гарантией будущей доходности. Реальные показатели могут отличаться в зависимости от рыночных условий, качества управления и других факторов. Расчёт не учитывает налоги, комиссии управляющей компании (обычно 18% от дохода) и операционные расходы (электричество, вода, обслуживание).