Inmobiliaria en Bali: riesgos ocultos

En 2025, según datos oficiales, Bali recibió un número récord de turistas extranjeros: más de 7 millones de personas. Y decenas de miles de expatriados y «nómadas digitales» de distintos países han elegido esta isla indonesia como su segundo hogar o su «oficina» tropical temporal.

Tradicionalmente, Bali ha sido muy popular entre los viajeros de Australia, y en los últimos años una parte significativa de los visitantes procede de China, Singapur e India.

Para preservar el potencial turístico y apoyar a la población local, las autoridades de Bali empezaron a prestar especial atención al medio ambiente y a la protección de las tierras naturales y agrícolas. Se ha vuelto más difícil obtener un permiso para construir una villa, un complejo de apartamentos o un hotel.

Gracias a una demanda de alquiler en constante aumento y a una oferta limitada, Bali permite a los inversores obtener un 10-15% con inmuebles destinados al alquiler a corto plazo.

¿Qué riesgos debe tener en cuenta un inversor antes de cerrar una operación?

Calidad de la construcción

Los turistas adoran Bali por su singular carácter tropical. Pero su ubicación impone una responsabilidad adicional al promotor. El promotor está obligado a no escatimar en impermeabilización, a diseñar bien el sistema de drenaje pluvial y a utilizar materiales de alta calidad. Solo si estas condiciones se cumplen desde el principio, el propietario podrá evitar gastos extra en reparaciones imprevistas y la inversión generará los ingresos previstos en los modelos financieros.

Merecen especial atención las instalaciones técnicas, que influyen de forma decisiva en la impresión final de la estancia. Sin un sistema de climatización eficaz, en Bali no hay verdadero confort, y la falta de un Internet estable y de alta velocidad puede ahuyentar a los «trabajadores remotos».

Si está pensando invertir en un proyecto en fase de construcción, conviene elegir un promotor que lleve mucho tiempo trabajando en la isla y cuente con una amplia cartera de inmuebles entregados a tiempo.

Zonificación del suelo y otras sutilezas legales

Según la legislación de Indonesia, los extranjeros no pueden poseer inmuebles en el pleno sentido de la palabra. La llamada «freehold» (plena propiedad) está reservada exclusivamente a los ciudadanos del país. Por desgracia, en el pasado hubo casos en que promotores o vendedores sin escrúpulos ofrecían a inversores extranjeros registrar el inmueble a nombre de un propietario indonesio nominal, supuestamente protegiendo al inversor real mediante acuerdos privados adicionales con un «nominee» local.

Es difícil exagerar el riesgo injustificado de recurrir a un esquema así. Además de que las autoridades del país endurecen constantemente la lucha contra estos intentos de eludir la ley, nadie puede garantizar que el propietario nominal cumpla su palabra y no exija revisar unilateralmente los acuerdos encubiertos. En ese caso, la posibilidad de recuperar aunque sea una parte de los fondos será muy pequeña. Los medios informan con regularidad sobre litigios que se prolongan durante años y que, por lo general, no terminan bien para los inversores que cometieron un error legal.

Los extranjeros tienen acceso legal en Indonesia al arrendamiento a largo plazo (leasehold) por un período de hasta 80 años, con posibilidad de renovación en condiciones fijadas de antemano en el contrato. Sin embargo, en la práctica estas restricciones apenas afectan a la capacidad de los inversores de otros países para ganar dinero en el mercado inmobiliario balinés. La recuperación de la inversión en inmuebles de calidad en Bali tarda de media 8-10 años, y si apuesta por los ingresos del alquiler a corto plazo, las villas o los apartamentos seguirán aumentando su capital durante muchas décadas después de alcanzar ese hito.

Para los inversores que eligen el «off-plan», es decir, la estrategia de invertir en el proyecto en fase de construcción y revender el inmueble una vez entregado, el esquema de arrendamiento a largo plazo tampoco es un obstáculo para obtener beneficios. Los derechos de uso del terreno y de explotación del inmueble pueden cederse libremente al comprador en condiciones de mercado.

El suelo de Bali está dividido en zonas, y en 2025 las autoridades han declarado en repetidas ocasiones que construir en áreas de conservación natural y agrícolas es ilegal, y que no se puede confiar en las afirmaciones de vendedores sin escrúpulos sobre la posibilidad de recalificar el terreno «con carácter retroactivo». En la isla ya ha habido precedentes de inversores que perdieron su dinero y sus derechos de propiedad por infringir las normas de zonificación. Por eso, antes de comprar un inmueble en Bali, es imprescindible comprobar con el promotor o el vendedor particular que exista el KKPR, un documento que confirma que una parcela concreta puede destinarse a la construcción.

El mínimo básico de documentos necesarios incluye también el PBG, un permiso de construcción, reforma u otras modificaciones de un edificio concreto. Y si compra un inmueble terminado, este debe contar con el certificado SLF, que autoriza su puesta en uso.

No obstante, el inversor está protegido frente a una parte de los riesgos legales, como cargas adicionales, litigios o la falta de permisos básicos, gracias a la verificación obligatoria por parte de un notario público (PPAT) al registrar la transmisión de la propiedad del inmueble.

Ubicación y competencia

El factor más importante para aumentar la ocupación de un inmueble en Bali es la ubicación. Incluso dentro de zonas tan populares como Canggu y Nusa Dua, puede haber una diferencia de demanda entre los turistas entre inmuebles situados a 2 y a 10 minutos del océano. Según las estadísticas, muchos visitantes de la isla prefieren cambiar de zona cada 3-4 días para disfrutar de toda la diversidad de Bali. Para este grupo de turistas, la cercanía a las playas y a otros puntos de interés es decisiva al elegir alojamiento, porque quieren ver lo máximo posible en un tiempo limitado.

Otra ventaja competitiva para cualquier inmueble en Bali son sus vistas. Al fin y al cabo, muchos turistas eligen la isla más popular de Indonesia precisamente para contemplar el paisaje y hacer fotos bonitas.

Gestión

Convertir incluso los mejores apartamentos y villas en un negocio que funcione a la perfección exige mucho tiempo y esfuerzo. La mayoría de los inversores no están dispuestos a ocuparse por sí mismos de promocionar su inmueble, contratar y formar al personal, organizar la recepción de huéspedes, la limpieza y las inevitables pequeñas reparaciones. Para que el inmueble genere ingresos realmente pasivos, prefieren recurrir a empresas de gestión con experiencia en Bali. La comisión por sus servicios suele resultar mucho más barata que el tiempo del inversor y las pérdidas por errores cometidos por falta de experiencia en este mercado. Además, trabajar con una empresa de gestión exime al inversor de tener que registrar su propia persona jurídica en Indonesia para alquilar su inmueble a corto plazo de forma regular.

Otro riesgo oculto puede esconderse en los modelos financieros que se presentan al futuro inversor. Es imprescindible aclarar en qué datos se basa el cálculo de la tarifa media potencial por noche y de la ocupación del inmueble, y si los cálculos tienen en cuenta los costes de mantenimiento y su aumento gradual por la inflación con el paso del tiempo.

Conclusión

Invertir en el sector inmobiliario de Bali puede generar realmente altos ingresos, pero para lograr un ROI elevado hay que ser extremadamente cuidadoso al elegir el inmueble, la ubicación, el promotor y la empresa de gestión.

Antes de cerrar una operación, es importante no confiar ciegamente en las demás partes y comprobar por cuenta propia todo el paquete de permisos, en especial: el KKPR, documento que confirma la correcta zonificación del terreno; el PBG, permiso para construir un edificio según un proyecto concreto; y el SLF, certificado que otorga el derecho a explotar el inmueble.